個人再生と住宅ローン特則の仕組みについて、弁護士が法律的に解説

住宅ローン特則を利用できるのは、個人再生のみです。他の債務整理の方法である任意整理や自己破産では利用することができません。

個人再生とは、民事再生のうち個人が利用するものであり、住宅ローン以外の借金の総額が5,000万円以下の場合に、簡易的な手続きで進められるものをいいます。

継続的な収入が見込まれ、再生計画にしたがった返済ができる場合に限り、1/5～1/10まで大幅に減額された借金を、原則3年（最長5年）かけて、分割して返済していくことになります。

住宅ローン特則を利用できるのは、個人再生を申し立てる債務者本人が所有する居住用の住宅（戸建て・マンションを問わない）に限られます。

この点、本人が現に住んでいることまでは要求されていません。
たとえば、個人再生の手続き開始時点で本人が単身赴任中や転勤などで一時的に住んでいなくても、家族が住んでおり、将来的に自分も住む予定であれば、住宅ローン特則の利用が認められます。
また、所有とは単独所有のみならず共有も含みますので、夫婦で持ち分が共有であっても問題ありません。

ただし、住宅ローン特則は、本人が生活拠点としている建物を維持し、生活基盤を守ることによって経済的な更生を図る制度ですから、次のような場合は対象外となります。

本人が所有する居住用の住宅であっても、建物の床面積の半分以上が住居でなければなりません。
たとえば、個人事業主の方が建物を自宅兼店舗として利用している場合であっても、半分以上が居住用であれば、住宅ローン特則を使うことができます。

なお、親子で二世帯住宅になっている場合は注意が必要です。家計がお互い別であり1階が親世帯、2階が子ども世帯など、明確に居住部分が分かれている場合、本人の居住部分の床面積が半分以上なければ、住宅ローン特則は利用できません。

住宅ローン特則の対象となるローンのことを「住宅資金貸付債権」と呼び、これは次の条件をすべて満たしている必要があります。

1. 住宅の建設、購入、増改築、リフォームに必要な資金の貸付けであること
2. 貸付けへの返済は分割払いであること
3. 担保のために当該住宅に抵当権が設定されていること

不動産に住宅ローン以外の抵当権が付いている場合は、住宅ローン特則を利用することができないのが原則です（同第198条1項ただし書）。

これは、住宅ローン以外に抵当権が設定されていると、他の借金が返済できなかった場合に抵当権を実行され、住宅を失ってしまうおそれがあるからです。これでは、住宅ローン特則の趣旨が無意味になってしまいます。

そもそも、抵当権は1つの不動産に1つしか設定できないということはありません。たとえば、銀行で住宅ローンを組んだ際に、同じ銀行でカードローンを発行し、そのローン分について抵当権が設定されることがあります。

また、事業用の資金を借り入れる際に、住宅ローン返済中の自宅に抵当権を設定することもありますし、夫婦などで住宅を共同購入する場合は、それぞれの住宅ローンの抵当権が、共通の住宅に設定されます（いわゆる、ペアローン）。

住宅ローンを組む場合、保証会社が保証人になることが一般的です。
そして、住宅ローンの返済が2～3か月程度滞納してしまうと、保証会社が債務者に代わって、債権者である銀行などに対して返済します。これを代位返済と呼びます。

住宅ローン特則を利用する場合、代位弁済から6か月以内に個人再生の手続きを開始する必要があります（同第198条2項）。
逆に言うと、住宅ローンの返済が延滞してしまった場合でも、保証会社による代位弁済から6か月以内に個人再生の手続きが開始されれば、住宅を失わないで済む可能性があるのです。